Инвестиции в недвижимость в Москве

• Объект -студия 30,5 кв.м. в Сочи, в новом ЖК в сданном доме, вторичка, черновая отделка, цена -  7 300 000  руб.
• Стратегия - спекулятивная
• Способ финансирования - ипотека 12,38%
• ПВ - 0, платеж ежемесячный - 82372,86 руб.
• Расход на сделку - 520 296 (платежи + страховка + оформление + коммунальные)
• Комиссия риэлтору покупателя - 250 000
• Продажа - 8 400 000 руб.
• Цикл сделки - 5 месяцев
• Прибыль  с учетом возврата страховки 401 611 руб.
• Доходность -  52% за сделку.

ДАНО: 
1-ком.квартира. Досталась в наследство от бабушки в Самаре
Площадь: 31 м2

ДОХОД ОТ АРЕНДЫ: 10 000 Р/МЕСЯЦ
Долги по кредитам 437 000₽
Нет машины.

ЧТО СДЕЛАЛИ:
Продажа квартиры за 3 100 000₽
Комиссия агенту 100 000 р.

КУПИЛИ:
1 ком.квартиру 38,3 м2 в ЖК “Первый Ленинградский” За МКАДом , но с московской пропиской.

Стоимость -8 638 000 руб
ПВ 10% = 863 000 рублей

Отложили на счет: 200 000₽ для ипотеки
Ежемесячный платеж: 24 014₽
Страховка: 16 000₽
Вложения в мебель и технику: 300 000₽
__________
ИТОГ:

ДОХОД ОТ АРЕНДЫ с мая : 37 000₽/месяц аренды покрывает ипотечные платежи и чистый доход составляет 13 000₽ и и теперь квартира в Москве, а не в Самаре.

• Погасил кредиты 437 000₽
  
• Купил машину за 800 000₽
  
• Осталось на руках 384 000₽.

Соинвестирование двумя Инвесторами:

Стоимость объекта: 450 000 руб.

Внести нужно было: 130 000 руб.

Инвестор 1 - внес 80 000 руб.

Инвестор 2 - внес (50 000 руб. + 25 800 руб. - ипотечные платежи) = 75 800 руб.

В течении года ни чего не платили, через 12 месяцев Инвестор 2 взял ипотеку.

Ипотеку платил 6 месяцев по 4 300 = 25 800 руб.

Паркинг продали через 18 месяцев за 900 000 руб.

900 000 - 316 000 = 584 000 руб.

(допогасили ипотеку за паркинг 316 000)

584 000 / 2 = 292 000 руб.

Доходность со сделки для Инвестора1:

292 000 - 80 000 = 212 000

212 000 / 80 000 *100 = 265 %

Доходность годовых:

265 / 18 * 12 = 177%

Доходность со сделки для Инвестора2:

292 000 - 75 800 = 216 200

216 200 / 75 800 * 100 = 285%

Доходность годовых:

285 / 18 * 12 = 190 %